Lo que necesita saber sobre la nueva ley de "Contract for Deed" de Minnesota
La nueva legislación de "Contract for Deed" en Minnesota entró en vigor el 1 de agosto de 2024. Constituye los cambios más significativos en la ley de "Contract for Deed" en casi 40 años. Aunque hay muchas nuevas disposiciones, los cambios más importantes afectan los contratos de propiedad residencial y, en particular, un tipo de "Contract for Deed" cuando el vendedor es considerado un "vendedor inversor".
Varias de las nuevas disposiciones aplican a todas las transacciones de "Contract for Deed". Dado que, a primera vista, un "Contract for Deed" no revela normalmente la naturaleza del vendedor o si es una propiedad residencial, todas las transacciones de "Contract for Deed" se verán afectadas por la nueva legislación. Este artículo proporciona una visión general de la nueva legislación y cómo afectará a diversas transacciones de "Contract for Deed".
Celebración de todos los contratos residenciales de "Contract for Deed"
A partir del 1 de agosto de 2024, todos los vendedores que celebren contratos residenciales de "Contract for Deed" tienen la obligación inalterable de pagar cualquier impuesto inmobiliario atrasado y de registrar el contrato dentro de los cuatro meses posteriores a su ejecución. Si no lo hacen a tiempo, en caso de incumplimiento del comprador, el vendedor no puede usar la cancelación legal para terminar el contrato. Para evitar estos efectos, es responsabilidad del vendedor en un "Contract for Deed" que no implique una propiedad residencial incluir una declaración en el contrato que diga: "La propiedad no es residencial". Según los términos de la nueva legislación, tal declaración constituirá evidencia inicial de que la regla de no cancelación legal de contratos no registrados no se aplica a ese contrato específico de "Contract for Deed".
Celebración de contratos de "Contract for Deed" con vendedor inversor
Cuando el vendedor califica como "vendedor inversor", los "Contract for Deed" en propiedades residenciales celebrados a partir del 1 de agosto de 2024 están sujetos a una amplia gama de requisitos y remedios. La legislación define "vendedor inversor" y postula que cualquier vendedor bajo un "Contract for Deed" residencial es un "vendedor inversor" a menos que el vendedor califique para una de las 11 excepciones legales. Estas excepciones incluyen haber sido propietario y residente de la propiedad durante al menos un año, ser un pariente del propietario, beneficiario de un fideicomiso, etc. En otras palabras, todos los requisitos para un “vendedor inversor” aplican al menos que esté exento por una de las once excepciones.
Si el vendedor en un "Contract for Deed" ejecutado a partir del 1 de agosto es un "vendedor inversor", debe proporcionar al comprador un aviso detallado de divulgación que destaque todos los pagos globales bajo el contrato, el monto que el vendedor inversor pagó para adquirir la propiedad y un cronograma detallado de amortización. Además, hay un período de reflexión obligatorio de 10 días después de dar la divulgación antes de que se pueda ejecutar cualquier "Contract for Deed".
Remedios por violaciones relacionadas con contratos de "Contract for Deed" de vendedores inversores
La nueva legislación crea remedios significativos para el comprador en un "Contract for Deed" con un vendedor inversor durante el término del contrato por:
Violaciones de los requisitos de divulgación.
Ejecución del contrato dentro del período de reflexión de 10 días.
Churning (ventas repetidas y cancelaciones de contratos).
En caso de violación de estas protecciones, el comprador del "Contract for Deed" tiene un reclamo contra el vendedor inversor por rescisión del contrato durante el período de dos años después de la ejecución del contrato. Como parte de ese remedio, se otorgará al comprador un juicio contra el vendedor inversor por todas las sumas pagadas bajo el contrato, el valor de las mejoras realizadas por el comprador, más otros daños y honorarios razonables de abogados.
Transferencias de compradores residenciales exentas de cláusulas anti-cesión
La nueva legislación también aborda el derecho de un vendedor a ejercer la cancelación por violación de una cláusula anti-transferencia en el contrato en el caso de ciertas transferencias relacionadas con la muerte del comprador, disolución matrimonial, transferencias intra-familiares o transferencias al fideicomiso en vida del comprador.
Cancelación de contratos de "Contract for Deed"
La legislación de 2024 establece nuevas reglas respecto a la cancelación de contratos residenciales de "Contract for Deed", incluyendo reglas especiales para la cancelación de contratos de vendedores inversores.
Para contratos de "Contract for Deed" en propiedades residenciales ejecutados a partir del 1 de agosto de 2024 que no se registren dentro de los cuatro meses de su ejecución, no pueden ser terminados mediante cancelación legal. Además, en el caso de contratos de vendedores inversores, el proceso de cancelación incluye un aviso informal de incumplimiento de 30 días antes de servir el aviso de cancelación formal y un período de aviso de cancelación de 90 días en lugar de 60.
Finalmente, la legislación requiere un posible reembolso de una parte del pago inicial por parte de un vendedor inversor que canceló el contrato dentro de los cuatro años de su ejecución.
Conclusión
La esperanza es que esta nueva legislación logre un equilibrio entre proporcionar la protección necesaria para los compradores desprevenidos y preservar los "Contracts for Deed" en Minnesota para el futuro.