Arrendamiento comercial: consejos para inquilinos y propietarios de negocios en Minnesota

Para las nuevas empresas, el arrendamiento de espacio comercial a menudo es esencial para el éxito de la empresa. Los arrendamientos comerciales son diferentes a los arrendamientos residenciales en el sentido de que implican mucha más negociación y mucho menos estandarización. Hay más flexibilidad legal. El propietario comercial a menudo presentará un contrato de arrendamiento de formulario a un inquilino, pero a menudo sigue una negociación difícil. Las pequeñas empresas deben abogar enérgicamente por sus intereses, ya que un mal plazo de arrendamiento podría arruinar su negocio. Deben saber qué términos quieren y tener una buena idea de lo que sería justo antes de comenzar las negociaciones.

Se recomienda que una pequeña empresa obtenga la ayuda de un abogado para asegurarse de que sus intereses estén protegidos en su contrato de arrendamiento comercial. Los propietarios deben tener cuidado de traer negocios que sean financieramente responsables y que se lleven bien con otros inquilinos. El arrendador debe priorizar sus términos y saber cuán flexibles son en cada uno, para que puedan satisfacer mejor las demandas de los posibles inquilinos. Los propietarios complacientes terminan con mejores términos si saben cómo equilibrar su poder de negociación para obtener el mejor trato posible. A veces, aceptar una pequeña cantidad en un área les permite beneficiarse enormemente en otra área.

Tabla de contenido

• Redacción y negociación

• Consejos para inquilinos comerciales

• Consejos para propietarios comerciales

• Desalojo de arrendamiento comercial

• Consejos para propietarios

• Consejos para inquilinos

•¿Cuánto cuesta?

Redacción y negociación

Generalmente, el término más importante de un arrendamiento comercial es el tipo de arrendamiento. Aquí hay cuatro tipos básicos de arrendamientos comerciales basados ​​en cómo se le cobra al inquilino el alquiler:

• Arrendamientos porcentuales: el inquilino paga el alquiler base más el porcentaje de las ventas mensuales

• Arrendamientos netos: el inquilino paga el alquiler base más algunos o todos los impuestos, seguros o mantenimiento

• Arrendamientos brutos: el inquilino paga una suma global al arrendador, quien se encarga de todos los gastos

• Arrendamiento de pies cuadrados rentables: el inquilino paga una tarifa por cada "pie cuadrado rentable", un término que combina todos los pies cuadrados utilizables más una parte del área común.

Tanto los propietarios como los inquilinos deben tener mucho cuidado con los términos que incluyen en el contrato de arrendamiento. Estos son los tipos más comunes de disposiciones que se encuentran en los arrendamientos comerciales:

• Cláusula de identificación de las partes

• Cláusula de instalaciones: identificación del espacio que ocupará el inquilino, incluido el acceso a áreas comunes

• Cláusula de uso: identifica cualquier limitación para el inquilino sobre el tipo de uso del espacio alquilado

• Cláusula exclusiva: limitaciones para que el propietario permita cualquier otro tipo particular de negocio en el edificio.

• Cláusula de plazo: describe la duración del contrato de arrendamiento, las fechas de inicio y finalización, y las fechas en que el inquilino puede establecer, cuándo vence el alquiler, cuándo se requiere un seguro y cuándo puede abrir el negocio, y cualquier otra fecha importante

• Cláusula de alquiler: describe el alquiler junto con los aumentos programados y si se incluyen o no los costos adicionales de construcción (impuestos, servicios públicos, seguros, mantenimiento)

• Cláusula de depósitos de seguridad: describe el depósito de seguridad, que puede ser cualquier cantidad (a diferencia de los depósitos de seguridad residenciales, que están limitados por la ley)

• Cláusula de mejoras o alteraciones: describe, en detalle, las mejoras que requiere el inquilino, quién lo paga, quién lo diseña, quién hace el trabajo y cuándo se hace.

• Cláusula de opción de renovación o subarrendamiento: explica los derechos reservados por el inquilino y el propietario con respecto a la renovación, subarrendamiento o asignación del contrato de arrendamiento.

• Cláusulas de flexibilidad: que describen contingencias como los honorarios de abogados en caso de que se rompa el contrato de arrendamiento o haya una disputa, ejecución hipotecaria o condena.

• Otras cláusulas: el contrato de arrendamiento puede contener cláusulas que describen la responsabilidad de los inquilinos por el mantenimiento, los servicios públicos y el cumplimiento del código de la ciudad, cláusulas que describen las limitaciones de estacionamiento, el permiso del inquilino para colocar carteles, el derecho del propietario a ingresar a las instalaciones y el costo de mantener la seguridad en las instalaciones.

Al negociar estos términos, ambas partes deben pensar en cada término con una mente abierta, considerando todas las ramificaciones posibles de cada detalle. La mayoría de los conflictos entre propietarios e inquilinos en arrendamientos comerciales surgen de detalles que no se consideraron completamente durante las negociaciones.

Consejos para inquilinos comerciales

Los arrendamientos comerciales tienen menos leyes de protección al consumidor que los arrendamientos residenciales. Por lo tanto, el proceso de negociación es mucho más importante y los formularios de arrendamiento son mucho menos estandarizados. Negociar los términos del contrato de arrendamiento es estándar, y el inquilino casi siempre puede mejorar los términos que el arrendador ha presentado. Los inquilinos deben tener cuidado de proteger los intereses de sus negocios en el proceso de negociación. El éxito de su negocio puede depender de varios términos clave del contrato. Es importante identificar esos términos antes de iniciar negociaciones. Es posible que deba arrojar el peso de su poder de negociación detrás de uno o dos de sus términos más deseados, para una mayor salud de su negocio.

Por ejemplo, un arrendador favorece un contrato de arrendamiento largo, pero si un contrato de arrendamiento largo lo vinculó a una ubicación que no es beneficiosa para su negocio, negocie para mantenerlo corto y comprométase en otros términos. Si el propietario que alquila espacio adyacente a un competidor arruinaría su negocio, negocie una cláusula que evite esa situación. Si necesita realizar mejoras en el espacio, pero no tiene el dinero para hacerlo de inmediato, negocie para que el propietario realice las mejoras, posiblemente a cambio de una renta más alta. Los términos para subarrendar y asignar también deben negociarse, así como los términos de renovación. Cualquiera de estos términos podría resultar crucial para el éxito de su negocio.

Finalmente, es importante recordar que, a menos que se estipule lo contrario en el contrato de arrendamiento, los inquilinos comerciales son responsables de las reparaciones y el mantenimiento. Krueger v. Farrant, 13 N.W. 158, 159 (Minn. 1882); Dyrdal v. Golden Nuggets, Inc., 672 N.W.2d 578, 587 (Minn. Ct. App. 2003).

Consejos para propietarios comerciales

Asegúrese de identificar y priorizar los términos en los que está dispuesto a comprometerse. Asegúrese de proteger adecuadamente los intereses de sus otros inquilinos y respete las cláusulas de exclusividad u otras promesas que les haya hecho. Si necesita restringir el uso que el inquilino hace del espacio, incluya una cláusula de uso, que restringe el tipo de negocio realizado en el espacio.

Sea específico sobre los términos. La claridad sobre los roles y las responsabilidades ayudará a evitar disputas costosas. Además, coloque todas las disposiciones similares en los mismos lugares. No esparza las disposiciones de mantenimiento en varios párrafos diferentes dentro del arrendamiento. Esto lleva a disputas sobre si los términos son ambiguos. Mantener los términos discretos ayudará a evitar argumentos sobre qué disposición controla.

Desalojo de arrendamiento comercial

El desalojo de un inquilino comercial es muy similar al desalojo de un inquilino residencial, excepto que el inquilino comercial recibe muchas menos protecciones legales que los inquilinos residenciales. El desalojo comercial suele ser más perjudicial para el inquilino que el propietario en los arrendamientos comerciales. La ley requiere un aviso mínimo para pagar el alquiler vencido. Esto es tres días, a menos que se estipule lo contrario en el contrato de arrendamiento. Si el propietario desea un desalojo porque el inquilino no está tratando la propiedad o el uso de las instalaciones con el debido cuidado y respeto, el propietario debe avisar con quince días de anticipación para corregir la situación. El propietario debe estar preparado para demostrar que notificó al inquilino.

Después del período de notificación, el propietario es libre de comenzar un proceso de desalojo. Si el propietario gana un juicio, el inquilino será responsable del alquiler vencido, más el alquiler restante hasta el final del contrato de arrendamiento, que podría ser una cantidad muy grande. Esto generalmente se reduce porque la ley impone un deber al propietario para mitigar sus pérdidas y hacer un esfuerzo de buena fe para encontrar otro inquilino. Sin embargo, en un mal mercado de alquiler, cuando toma varios meses llenar una vacante, el inquilino puede terminar siendo responsable por varios meses de alquiler, a pesar de que no tiene el espacio disponible. Esto puede ser una responsabilidad desastrosa para las pequeñas empresas, y muchos desalojos causan que los propietarios de pequeñas empresas pierdan sus negocios.

Consejos para propietarios

Los propietarios siempre deben tener cuidado de seguir el procedimiento adecuado para los desalojos. Los desalojos de autoayuda no están permitidos en Minnesota. Presentar una queja ante el tribunal es el procedimiento legal obligatorio para los desalojos en Minnesota. Cuando notifique, esté preparado para demostrar que se notificó.

Consejos para inquilinos

Si se está gestando un conflicto entre usted y su arrendador, consulte a un abogado de inmediato. Por lo general, hay muchas soluciones al conflicto antes de que llegue a los tribunales, y muy pocas soluciones después. Siempre es mejor abordar los conflictos con los propietarios de inmediato.

¿Cuánto cuesta?

Cada situación tiene sus propias complejidades y hay muchos aspectos que discutir para comprender los detalles de su situación y asesorar con precisión. Tenemos un abogado con experiencia aquí que estará encantado de analizar las circunstancias de su situación y asesorar sobre sus derechos y opciones legales. Esto generalmente se puede lograr durante una reunión de una hora (que puede ser por teléfono) a nuestras tarifas estándar por hora. No ofrecemos consultas gratuitas sobre este tipo de trabajo.

Este artículo fue escrito en inglés por el abogado Aaron Hall, quien concedió a Ceiba Fôrte Law Firm® licencia perpetua para el uso de este y otros artículos semejantes. El abogado Hall no trabaja ni representa a Ceiba Fôrte. Puede aprender más sobre el abogado Hall aquí: https://aaronhall.com/commercial-lease-law-tips-for-minnesota-business-tenants-landlords/