Derechos del propietario: cómo lidiar con inquilinos problemáticos
Los propietarios de el estado de Minnesota tienen derechos legales cuando tratan con inquilinos difíciles: inquilinos que violan su contrato de arrendamiento, no pagan el alquiler, dañan la propiedad o infringen la ley de propietarios e inquilinos de Minnesota. El siguiente artículo se analizan los derechos del propietario cuando se trata de inquilinos problemáticos.
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Arrendamiento mes a mes de Minnesota, también conocido como arrendamiento a voluntad (month-to-month)
Los propietarios pueden permitir que un inquilino (es decir, un inquilino) permanezca en su hogar después de que expire el contrato de arrendamiento (contrato de alquiler). Cuando esto ocurre, el arrendador y el inquilino tienen un contrato de arrendamiento mensual, que se llama "Tenencia a voluntad". La tenencia a voluntad está cubierta por la sección 504 B.135 del Estatuto de Minnesota:
Estatuto de Minnesota sección 504B.135 - Terminación de la tenencia a voluntad
(a) Un arrendamiento a voluntad puede ser rescindido por cualquiera de las partes mediante notificación por escrito. El tiempo de la notificación debe ser al menos tan largo como el intervalo entre el vencimiento del alquiler o tres meses, lo que sea menor.
(b) Si un inquilino descuida o se niega a pagar el alquiler adeudado en un arrendamiento a voluntad, el propietario puede rescindir el arrendamiento notificándose por escrito con 14 días de anticipación.
Como puede ver, el estatuto requiere que los propietarios e inquilinos avisen con 30 días de anticipación, pero si un inquilino no paga el alquiler, el propietario puede rescindir el alquiler con solo 14 días de anticipación.
La renovación automática de arrendamientos está prohibida en Minnesota
Algunos propietarios residenciales han redactado acuerdos de arrendamiento que dicen que el arrendamiento se renovará automáticamente por un año si los inquilinos no les avisan que están terminando el arrendamiento. La sección 504B.145 del Estatuto de Minnesota prohíbe expresamente la renovación automática del arrendamiento por más de dos meses a menos que se sigan ciertos procedimientos legales:
Sección 504B.145 del Estatuto de Minnesota - Restricción a las renovaciones automáticas de contratos
No obstante las disposiciones de cualquier arrendamiento residencial, para hacer cumplir cualquier cláusula de renovación automática de un arrendamiento de un plazo original de dos meses o más que establezca, en efecto, que el plazo se considerará renovado por un período de tiempo adicional especificado de dos meses o más, a menos que el inquilino notifique al arrendador que tiene la intención de abandonar las instalaciones al vencimiento del plazo debido a su vencimiento, el arrendador debe notificar al inquilino según lo dispuesto en esta sección. El aviso debe ser por escrito y dirigir la atención del inquilino a la provisión de renovación automática del contrato de arrendamiento. El aviso debe ser entregado personalmente o enviado por correo certificado por lo menos 15 días, pero no más de 30 días antes del momento en que se requiere que el inquilino presente un aviso de la intención de renunciar.
Los inquilinos de Minnesota no pueden usar un depósito de seguridad para el alquiler del último mes
Los inquilinos pueden decirle al arrendador que use su depósito de seguridad para cubrir el alquiler del último mes. Obviamente, esto socava el propósito de un depósito de seguridad, que es proporcionarle al propietario algo de "seguridad" o dinero en caso de que el inquilino abandone la propiedad y la propiedad se dañe. Por lo tanto, la ley de Minnesota protege a los propietarios y establece una multa para los inquilinos que no pagan el alquiler del último mes.
Estatuto de Minnesota sección 504B.178, subdivisión 8 - Retención de la renta
Ningún inquilino puede retener el pago de la totalidad o una parte de la renta durante el último período de pago de un contrato de alquiler residencial, excepto un contrato de alquiler residencial mensual o por escrito en relación con el cual ni el inquilino ni el arrendador haya presentado un aviso de renuncia, el último mes de un contrato para el período de cancelación de escritura bajo la sección 559.21 o un período de rescate de ejecución hipotecaria bajo el capítulo 580, 581 o 582, con el argumento de que el depósito debe servir como pago por el alquiler. Retener la totalidad o parte del alquiler durante el último período de pago del contrato de alquiler residencial crea una presunción refutable de que el inquilino retuvo el último pago por considerar que el depósito debe servir como pago del alquiler. Cualquier inquilino que siga violando esta subdivisión después de una demanda por escrito y un aviso de esta subdivisión será responsable ante el propietario por lo siguiente:
(1) una multa por un monto igual a la porción del depósito que el arrendador tiene derecho a retener en virtud de la subdivisión 3 que no sea para remediar el incumplimiento del inquilino en el pago del alquiler; y
(2) intereses sobre el depósito completo según lo dispuesto en la subdivisión 2, además de la cantidad de renta retenida por el inquilino en violación de esta subdivisión.
Como puede ver, este estatuto de Minnesota establece una multa grave para los inquilinos que no pagan el alquiler del último mes. La ley dice que si un inquilino no paga el alquiler del último mes, la ley supone que el inquilino tenía la intención de que el depósito de seguridad se utilizará para el alquiler del último mes. Después de que el arrendador envíe una solicitud de pago por escrito, el inquilino que no pague será responsable por un monto igual al depósito de seguridad, más intereses sobre el depósito, más el monto de la renta impaga.
Los propietarios tienen 21 días para devolver el depósito de seguridad de un inquilino
Los propietarios están obligados por ley a
• devolver el depósito de seguridad del arrendatario o
• proporcionar al arrendatario, por escrito, una declaración que muestre el motivo específico de la retención de parte o la totalidad del depósito.
El arrendador debe enviar esta declaración por correo de primera clase dentro de las tres semanas posteriores a la finalización del arrendamiento, siempre que el arrendatario proporcione una dirección de reenvío. Vea los Estatutos de Minnesota sección 504B.178 subdivisión 3:
Todo arrendador deberá: dentro de las 3 semanas posteriores a la terminación del arrendamiento. . . y después de recibir la dirección postal o las instrucciones de entrega del inquilino, devuelva el depósito al inquilino, con los intereses correspondientes, tal como se establece en la subdivisión 2, o entregue al inquilino una declaración por escrito que muestre el motivo específico de la retención del depósito o cualquier parte .
Por lo tanto, si un arrendatario no ha recibido un depósito de seguridad o una explicación por escrito dentro de los 21 días posteriores a la finalización del alquiler, más unos días para el envío, entonces el arrendatario debería considerar tomar medidas legales para obtener
• el depósito de seguridad,
• una multa igual al depósito de seguridad, y potencialmente
• una multa de mala fe, todo lo cual un inquilino tiene derecho según la ley de Minnesota.
Vea los Estatutos de Minnesota sección 504B.178 subdivisión 4.
El arrendador debe devolver el depósito de seguridad completo, excepto por un monto razonablemente necesario para cubrir los montos adeudados en virtud del contrato de arrendamiento o por daños a la propiedad, excluyendo el desgaste normal. Consulte los Estatutos de Minnesota, sección 504B.178, subdivisión 3 (b).
Preguntas comunes de propietarios y respuestas de abogados
¿Puedo recuperar los honorarios del abogado de mi inquilino?
Como regla general, sólo puede recuperar los honorarios de un abogado en una demanda si su contrato de arrendamiento lo permite específicamente (esta es una razón por la que es importante que un abogado redacte su contrato de arrendamiento).
¿Cómo calculo el interés?
El interés sobre el alquiler tardío se calcula en función de la tasa de interés en el contrato de arrendamiento (esta es una razón por la cual es importante que un abogado redacte su contrato de arrendamiento). El interés sobre el depósito de seguridad del propietario es del uno por ciento (1%). Aquí están los detalles de la sección 504B.178 de los Estatutos de Minnesota, subdivisión 2:
Cualquier depósito de dinero no se considerará recibido en calidad de fiduciario en el sentido de la sección 82.55, subdivisión 26, sino que será retenido por el arrendador del inquilino que sea parte del acuerdo y devengará intereses simples no compuestos a una tasa de tres por ciento anual hasta el 1 de agosto de 2003, y uno por ciento anual a partir de entonces, calculado desde el primer día del mes siguiente después del pago total del depósito hasta el último día del mes en que el propietario, de buena fe, cumple con los requisitos de la subdivisión 3 o hasta la fecha en que se dicta la sentencia en cualquier acción civil que implique la responsabilidad del propietario por el depósito, la fecha que sea anterior. Cualquier monto de interés inferior a $ 1 se excluirá de las disposiciones de esta sección.
¿El inquilino debe las sanciones del estatuto por no pagar el alquiler del último mes inmediatamente o sólo después de ir a la corte?
En este punto, el estatuto no está claro. Como cuestión práctica, normalmente no importa porque, después de recibir la notificación del propietario, el inquilino (1) paga el alquiler del último mes para que el propietario no demande o (2) se niega a pagar el alquiler del último mes para que el propietario demande por el alquiler del último mes más multas. En general, recomendaría que los propietarios notifiquen a los inquilinos sobre las sanciones, pero solo busquen recuperar esas sanciones si van a la corte. La razón es esta: si un inquilino paga el alquiler del último mes después de que el arrendador notifica el estatuto, el inquilino no debe ser responsable de las multas.
Abogado de derechos del propietario de Minnesota
Tengo experiencia en representar a propietarios e inquilinos en Minneapolis, St. Paul y los suburbios de Twin Cities redactando acuerdos de arrendamiento de Minnesota, negociando disputas entre propietarios e inquilinos y representando a clientes en demandas que involucran contratos residenciales y comerciales. Estoy disponible para reunirme con personas que enfrentan disputas de arrendamiento, analizar su arrendamiento y explicar sus derechos y opciones legales. Esto generalmente se puede completar en una reunión de una hora, que se puede hacer por teléfono o en la oficina. Las tarifas habituales por hora se aplican a este trabajo legal.
Este artículo fue escrito en inglés por el abogado Aaron Hall, quien concedió a Ceiba Fôrte Law Firm® licencia perpetua para el uso de este y otros artículos semejantes. El abogado Hall no trabaja ni representa a Ceiba Fôrte. Puede aprender más sobre el abogado Hall aquí: https://aaronhall.com/minnesota-landlord-rights-dealing-with-renters-in-mn/
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Más información:
https://www.ag.state.mn.us/brochures/pubLandlordTenantsSpanish.pdf